北京大学在职研修网
当前位置:首页 > 新闻资讯 > 地产老板不能犯的8个错误 >
新闻资讯
  • 地产老板不能犯的8个错误

    来源:北京大学在职研修网 148 2020-12-23

    老板犯一个小错误,房企就可能出大问题。


    那么,地产老板最容易犯的错误有哪些呢?


    一、不放权


    有家房企,想冲千亿,因此成立了几个城市公司


    可是老板的手,却经常直接伸到项目上,绕过城市总,去过问项目的方案、乃至项目的用人,这样一来,城市总就被架空了。


    其中3个城市总,索性事事都向上请示汇报,老板疲于奔命仍然忙不过来。


    而另2个想自己有一番作为的城市总,干脆直接离职了。


    房企小的时候,老板关注到具体项目,决策快、效率高。可一旦房企规模超过200亿,老板就不可能关注到每个项目的重要节点了。必须要通过制度、层级来进行管理。


    如果老板仍然事必躬亲,结果就是:


    企业规模上不去;❷真正有能力的人招不进来,因为有能力的人都想自己做主。


    二、疑心太重



    房企老板不放权,有时候就是因为疑心太重,而疑心太重又会有一些别的表现和问题。


    有一家房企,新到任的总裁带领企业实现了业绩的快速增长,可老板却担心他失去控制,于是不断绕过他去过问各个部门的事情,甚至在没有和他商量的情况下,更换主要部门的负责人。他也只好离职了。


    有的房企老板,因为疑心重,就引进了其他行业“A、B角”互相监督牵制的打法。


    所谓A、B角,就是说同一个岗位,有2个人。


    如果甲总裁出差了、生病了,那么乙总裁可以立刻接手他的工作,不至于耽误事。


    房企里面搞A、B角的几家,发展都出现了一些问题,这是为什么呢?


    第一,A、B角的2个高管,背后可能在勾心斗角、互相拆台。这就产生了大量的内耗。


    第二,房企的中层、基层,都开始站队,猜测高层的心思。


    一个项目,如果按照甲总裁的打法去操盘,结果会不错;按照乙总裁的打法去做,结果也会不错。


    可搞A、B角之后,项目一定是在甲、乙之间找了个平衡点,不上不下,特别平庸,市场反应也就很差。


    地产行业,不同于银行等别的行业。地产的竞争特别激烈,每天都在打仗,一旦军令不能统一,队伍不乱才怪呢。


    自古就有一句话“ 疑人不用,用人不疑”,疑心太重的老板很难招到优秀总裁。一旦自己老了,富二代能力又不行,企业发展就会出问题。



    三、心太软



    老板心太软,主要是表现在对员工中“老白兔”的态度。


    老员工在企业里呆的时间久了,一般都成为中层、高层。


    有些老员工随着企业发展,不断进步。但也有一些老员工,固步自封,成为“老白兔”。


    甲房企和乙房企都是从一个小建筑公司起家的,在本地也都干得比较大了。


    2010年前后,2家房企的老板都意识到自己企业的战略有问题,都提出来“走出去、规模跳涨”。


    新的战略遭到了很多老员工的反对。有的老员工觉得“我们当初都没想到有今天,现在都已经这样了,都是千万乃至亿万富翁了,你还要折腾什么,要把我们累死吗?”


    乙房企老板退缩了,和老员工们继续过自己的小日子。


    甲房企老板却很坚决地清理了自己属下里的“老白兔”,他先引进一些明星经理人,与老团队并存,等到明星经理人熟悉企业以后,在一年内将权力逐渐从创业团队手里,转移到明星经理人团队手里。转移过程中,十几个老部下去到他别墅门口站了一夜,他也没有退缩。


    目前,甲房企已经成为地产前三十强。老部下们因为手里股份越来越值钱了,也不再有怨言,反而认为老板当年的决定是对的。


    而乙房企的规模近几年不但没有增长,还有缩减,因为他们深耕的几个三线城市,市场容量有限,几家龙头进去抢饭吃,他们自己的规模就只能缩小了。



    四、迷信过去


    在有些时代、有些行业,经验是宝贵的财富,可在今天中国的地产行业,过去的成功经验经常是不能复制的。


    早期的地产行业,有3年大周期存在,地拿贵了、偏了,房子卖不出去了?不怕!


    等上2年,大周期一来,再差的房子也能高价卖出去!


    于是,一些房企老板就坚信,只要赌涨,持续加码,就一定能赢!


    早在2016年,很多地产大佬就警告大家,说行业逻辑变了,会长期横盘,周期红利消失了。可一些房企老板就是不信这个邪!他们继续赌涨,反周期操作。


    楼市跌了,他们非但不避险,还大量拿地,想要抄底!有的还多次抄底!


    直到今天,地产大周期也没有回来,他们的房企就只能破产了。


    还有一些地产老板,沉迷于自己过去灰色乃至黑色的成功模式,不能自拔。


    某省会城市,一家地方龙头过往都是通过关系拿地,并标榜为自己的竞争优势,不屑于学习市场化的拿地方式。


    中央反腐力度加强以后,当地官场巨震,于是各种潜规则没有了。这家地方龙头的发展也就停滞了。


    五、价值观摇摆



    一家房企的企业文化,往往根植于创始人团队的价值观。


    举例来说,比较根本的价值观选择有以下一些:


    结果导向之外,有没有一些底线,违法、造假的事情做不做。


    到底是品质优先,还是利润优先?


    赚钱到底是赚快钱,还是赚慢钱?


    分配利益,到底是看功劳,还是看亲疏?


    ……


    如果老板自己价值观摇摆,就不可能建立起真正的企业文化。比如,如果老板对外崇尚做假,靠假数据、假业绩、假材料欺骗投资人和买房客户,他就很难要求下属对自己真实。


    如果价值观摇摆,企业就不可能建立起真正的企业文化。


    如果一家房企的企业文化足够先进,那么,不管它招多少空降兵,都会自动接受它的企业文化,不存在内斗的问题。


    而如果内部文化不够先进,不同来源的空降兵仍然保有自己原来的企业文化,就会存在内斗的问题。


    六、任人唯亲



    少数房企老板迷信血缘、亲属关系,总认为亲戚是最值得信任的,不会背叛自己。


    事实上,当房企发展到一定规模,亲属圈的利益,和企业的利益,一定是不一致的。



    一位总裁空降到某房企做总经理,经常是和老板开过会以后,就去找下属传达执行,结果却发现,下属知道的信息比他还多,而且绘声绘色。


    最后他才发现,自己的下属都是老板的亲戚,或者朋友,老板和他们接触的时间,远比和自己开会的时间要久。长此以往,他只好辞职了。而该企业的发展近几年也是停滞的。


    许多小开发商长期和一些价格高于市场、品质也不见得高的供应商合作,就是因为那些供应商和老板本人是朋友。也就是说,老板自己坑自己。


    有家房企,现金流快断了,唯一的资金来源,就是一线的销售!


    主管财务是老板的亲戚,他对公司的未来失去信心了,就把其他亲戚投在公司的钱,取出来还给亲戚们!


    一个基层财务非常不满这种做法,就把相关情况发在了内部群里。


    一线的区域总、项目总们,都有大量跟投!一看这个情况就炸了,全部回公司要求把钱取出来,一线项目的销售自然也就停滞了。


    走到这一步,公司想不垮都不行了!


    七、小气



    楚汉之争中,刘邦之所以能赢,有一个很大的因素,就是他表现得比项羽大方,拜韩信为大将,封他为齐王,都是很短时间就下了决定。


    可项羽虽然舍得把自己的饭分给部下吃,但是等到部下有功劳的时候,却舍不得封官加爵,手里的官印磨圆了都不愿意给别人。


    对地产老板来说,对下属、合作开发的伙伴、乙方,是否舍得,也决定了自己的成败。


    对下属,仅仅关心是不够的,要舍得给钱、给权、给名、给股份。下属成为小股东,实际等于有一群人帮你盯着企业,有一群人不用监督就在为你拼命。


    对合作伙伴,舍得让对方占大股份,实际上是节省了自己的精力。一些合作中,千亿房企出财务成本低的钱、出好的产品线,区域房企出地、出熟悉本区域的人才,双方合作项目,就避免了竞争,比自己从头开始拼得两败俱伤好多了。


    对于乙方供应商来说,你把价格压得太低,对方就只好偷工减料。最初可能看不出来,但几年之后质量问题就可能爆发。


    而那时候,你家房企规模进一步扩大,也更受公众关注了,一旦品牌受到影响,就是全国性的损失,亏大了。而你舍得给供应商分钱,质量有保证不说,它也可以一直跟着你干,战略合作的供应商多了,你的开发速度也就上去了。


    八、缺乏大战略



    有家区域龙头房企的董事长,他现在很后悔早年想具体事情想得太多,战略思考不够。

    该房企在当地的项目,质量很高,设计切合客户心理,开一个火一个,每个项目利润都很高,口碑也是一流的,这和该董事长事必躬亲是分不开的。


    但该房企有2个问题:


    ❶ 一直没能走出大本营。在楼市横盘,各大巨头到处开疆拓土竞争激烈的今天,可能很难走向全国了。


    ❷ 在本地持续深耕,但规模增长缓慢。之前他们认为本地市场可能就那么大。但是某巨头进入之后,其城市公司规模第二年就超过了该区域龙头。


    该董事长现在反思,自己当年想小问题想得太多,满足于每个项目的完美和成功,没有足够的时间去思考该不该进入别的城市、规模能不能翻一番这样的大事。

    这些大事看起来是个简单问题,好像就是拍一下板,但背后需要长时间的心理准备,准备不足就下不了决心。

     


快速咨询窗口
no cache
Processed in 0.998729 Second.