房地产行业是一个极其复杂的行业，受诸多因素影响，其复杂度至少表现在三个方面：

• 地产行业涉及到基本的国家制度安排，如土地所有制（社会主义基本制度之一）、户籍制度、财政制度、金融制度等，是重大的政治课题。

  
  

• 地产行业影响上下游几十个行业的发展，对GDP增长的总贡献率超过20%、是我国经济的支柱行业。

  
  

• 房产在中国家庭总资产的占比达到近80%，房价成为社会舆论关注的焦点，事关社会稳定。

但只要我们还推行市场经济，影响行业发展的根本因素仍然是供需关系。从这个角度看，中国房地产行业全局性的供应缺口已基本消失，无论从人均住房面积还是从每户家庭拥有的住房数来看，我们跟发达国家已经基本处于同一水平。

任何一个行业都有其基本推动力，房地产行业的基本推动力是城市和人口。虽然全局性的供应缺口已经不存在，但城市和人口的变化将造成市场的分化，并支撑最后5-10年的增量市场，未来必然进入存量市场阶段。

通过综合的分析，再进一步聚焦到住宅市场，正略咨询把推动因素概括成“三驾马车”，即城镇人口增长需求、城市更新改造需求及居住条件改善需求。预计未来5年平均需求大概在11-13亿平米，与目前年成交面积基本持平。

那么，房地产行业真的进入白银时代了吗？

市场基本上在2014年提出白银时代说法，那是市场平均库存达到历史高峰的时候。随后政府开始大力去库存，放开调控政策，并提高三四线城市棚改货币化安置比例，行业经历了又一波高速增长。

所以，从短期看来，是“黄金”还是“白银”，取决于政策调整。从长期供需关系来看，市场仍处在增量时代，需求仍将有力的支撑市场发展。

不是生意越来越难做，而是做生意的人越来越专业，对头部企业来说这仍是一个“黄金时代”。

法国布雷斯特商学院房地产经济与管理硕士标杆地产EMBA总裁班

中国房地产业快速发展的黄金时代已经远去，行业已步入平缓发展期，消费端需求量下滑、资金成本持续上升，带来的利润空间缩减，让本就竞争激烈的行业集中度愈发提升。伴随着经济下行压力增大、政策的调整和市场的变化，百强房企在品牌、规模、资金和人才等方面具有显著优势，而创新能力差、专业根基薄弱、不能踩点发展机遇的中小型房企则举步维艰。

2020年的新冠疫情给中国和全球经济带来了巨大危机，房地产行业正在经历前所未有的变局和挑战，房地产企业已经开始转向“拼战略、拼资金、拼人才、拼产品、拼品牌”的深耕细作模式，在疫情与调控的双重影响下，房企要如何脱颖而出、乘风而上？未来的市场走向又会如何？如何保证企业在不确定环境下健康、有序发展？企业家如何平衡财富、人生和社会之间的关系？这些已成为未来房地产企业家共同面对的新命题。

为此，高景亚太商学院联合了法国名校布雷斯特商学院推出了中国标杆房地产领军计划—法国布雷斯特硕士学位班，结合中西方教学特色，围绕宏观经济、调控政策两大房地产行业风向标，以经营管理能力提升和房地产企业家的身、心、企全方位健康发展为办学理念，洞悉形势、把握趋势、夯实根基、提升经营能力，重新梳理企业家的人生观、价值观、事业观，最终打造阳光健康的企业，成就阳光健康的人生。

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