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MBA关注:“楼市心理调查”,抢着上车的购房者

日期:2018-09-25 来源:北京大学在职研修网 阅读:74

【北京大学总裁班讯】黎岩:购房者疯狂“抢着上车”,开发商齐捧地王,政府楼市调控越挫越勇,他们各自行为背后存在怎样的心理?

从2015年的全民炒股,到2017年的全民炒房。“居者有其屋”一直是国民心中的执念,“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市,在心理学上这种现象被称为“亚当与夏娃效应”,越是限购、禁止的物件,人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”,开发商的齐捧地王,政府越挫越勇的楼市调控,他们各自行为背后存在怎样的心理?“楼市心理调查”系列深度报道为读者多视角分析房价暴涨后参与各方的“扭曲”心理。本文为该系列文章第一篇。

为什么北京成为这一轮房价暴涨的领头羊?“最后一班车”的心理至关重要。而以此为镜,进而可以看出房价持续上涨背后的购买者动因。

这两个月关于房价的段子已经多得数不胜数了,每一个听起来都很奇葩。

买卖双方谈判中,房主夫妻两人当场决定离婚,同时把房价提高60万元;

一处报价728万元的房子,买房人和卖主从7点半砍价到夜里11点半,最终以745万成交;

北京四环边上一处学区房,中介动员房主卖房的说法是:小区里刚刚有同户型成交700万元,您如果想卖我们可以给您挂800万试试。房主将信将疑地同意了,过了一个星期,卖掉了。

北上广深等大城市最近两年,房价一直是焦点话题,但这般灼热的景象还是前所未有。前年是深圳,去年是南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”,今年接力棒传给了北京。

刚刚过去的一周里(3月6日至3月12日),北京市商品房成交1589套,环比上涨31%;成交面积16.47万┫,环比上涨57.76%;成交均价41527元/┫,环比上涨3.72%;成交金额68.4亿元,环比上涨63.56%。

每次房价狂野上涨时,总会有各种分析人士从不同角度提出各种判断:有供地政策造成供应紧缺从而导致房价上涨的供需论,有招拍挂制度导致地价飞涨从而推高房价的成本论,有货币注水造成集聚效应的资金论,有从人口净流入数据分析得来的人口论,有从中国城镇化格局发展推演出来的大城市论⋯⋯这些判断看似每个都有道理,但是每个又都似是而非。

正因为没有任何一个理论能够彻底说服人们,再加上貌似更加符合经济规律的租售比、收入比等数字进行干扰。在这十几年房价的大涨中,也一直存在着“多方”和“空方”的意见争斗。

而这一轮房价上涨,从政府出台“去库存”政策以来已经在全国轮动了两年。即使最狂热的房价多头也觉得不可思议,所有人都觉得这似乎已经不可持续,但是现实就是这样——在一边恐惧中一边疯狂,几乎所有数得上名号的一二线城市都已经在这轮大潮中把房价拽高了一倍以上。

如果我们仍然承认房子的商品属性,那么,这次上涨背后的决定性因素早已不是土地、货币或政策,而是人们无法按捺的购买心理。

在过去十几年发展模式的积淀和国内经济发展的阶段之下,房子成了人们锁定自己所属阶级的唯一标的物。因此,这轮上涨被形象地比喻为“上车”。

现在买房的一代主力,是70后和80后。在他们年轻的时候都曾经有过相同的遭遇:一辆早已超载的公共汽车,售票员扯着嗓子大喊:两分钟后还有一辆!但是不会有人相信她。只要有一丝缝隙,就不能阻挡人们踊跃向上挤的澎湃动力。

相同的恐慌发生在限购汽车的时候。北京宣布车辆限购新政当晚,人们像潮水一样地涌进各家4S店,把店里所有库存的车辆抢购一空。有后来者带着一把榔头,把店里展车的玻璃和车灯全部砸碎,用来保证自己能够顺利把这辆车搬回家。事后,因为当晚数次提价或试图修改系统后台时间而改录销售信息,有多家4S店受到了重罚。此后所有限购城市概莫能外,直到后续的城市管理者使用了“即刻宣布、即刻生效”的极端方式,才使得抢购潮不再发生。

多少年后,那些在当晚抢到了车的人俯视着每每哀号摇不上号的人,都会以胜利者的面貌出现。他们当年抢回来的车早已贬值得一塌糊涂,但是他们抢到了的是被行政壁垒架起的难得的资格。

当人们所抢的是一种资格而非商品的时候,那个资格是近乎无价的。只要有能接手的实力,就绝对会接手。

现在潮水般涌入楼市的人,就带着和当年限车那个混乱夜晚相同的恐慌。所有人都会承认经济一定有周期,没有任何商品会无限期上涨,尤其是在这个已经在一定程度上实现了自由贸易的世界。连曾经贵为一般等价物的黄金、完全不可再生的矿产和石油都会价格起伏,何况是一套房子。

可是当一个城市显现出关门的迹象,而房子是有可能打开这扇门的钥匙之一,就会有更多本来可买可不买的人在恐慌中“上车”。这是这一轮楼市上涨的根本推动力。不论性价比,不论现实需求,人们抢的是在迅速城镇化的大潮中能够作为锚的一个资格。

北京是第一个正式宣布要收紧人口的一线城市,而且近两年的若干行动让人觉得这并不是在开玩笑。而上海、深圳等城市也都或高或低地正在筑起人口流动的门槛。大城市慢慢变得不再友好,这让很多人觉得有可能是一个转折点。生活在这些城市的人感觉到越来越多的限制和不便,但越是这样,这里越象征着一种稀缺。任何还想再在这里驻足的人都会抓住这个可能性。

因此,在这一波中买房的,很多都是初步定居在这个城市,但还生活得不够好的人。如果给他们画一幅像,那就是中产,他们构成一个城市经济生命力的主要动力。

这一波购房人的心理预期在于:买房虽然透支了未来的收益,但是买到了当下的安全感。这个安全感就是:在快速城镇化的当下,或许由此获得了留在一线城市的一张车票。他们也会觉得价格不合理,甚至有房价微跌的预期,但是这些都不能动摇他们“抢着上车”的决心。

从一定程度上说,这种从经济意义上来说完全不明智的抢票行为,在更宏观的经济视野里则是合理的。

就像货币中的“不可能三角”,选择了货币发行权和定价权的中国就必然要牢牢控制货币的流动性。而在楼市中,为了不丧失主导地位,政府层面对土地和准入门槛的限制也不会取消。短期来看,中国的户籍制度不但不会取消,反而会更加加固。而在相对长的一二十年里,中国的城镇化也不但不会停滞,反而会更加加速。在这两者的双重作用下,房子就不完全只具备商品属性或者金融属性。

对于在城镇化进程中辗转流连于故土和新城之间的人们来说,房子是唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的锚。当原本只属于经济学的一项商品被加入了社会学、心理学等诸多因素,它的定价法则必然变得疯狂而复杂。

近年来一个同样受关注的社会话题是农村的凋零,高价彩礼和“镇上一套房”成为结婚时女方的标配要求。这个和一二线城市的房价大涨实质上出于同一个逻辑:无论出于教育医疗等现实考量,还是仅仅为了一个“面子”,哪个阶层的人都不愿意在这场城镇化的大潮中被甩下,而是会抱着负债累累的风险也要抢到一张船票。

那么,现在到了来说结论的时候了,如此偏离于定价规则的房子究竟还能不能买,值不值得买?

回答是:看自己未来的发展规划。

如果只是为了保值增值,或者只是避免生活在“无房”的心理恐慌中,那就没有必要赶在热潮中跟风。房子的变现并不容易。而房产税的征收只是时间问题,未来一代人手里必然会出现房产的降价,甚至还不止一波。

但是,如果为的是获得在一个城市立足的重要筹码之一,就不用去太过考虑现实收益。因为很可能出现这种情况:当房价已降,你手上的资金足够,但很可能已经因为种种限制而失去了买房的资格——这种限制可能来自于户籍、贷款额度、上次购房时间等等。

中国的城镇化起码还要经历两到三代人才能彻底完成。在这期间,不同城市都要找到自己的位置。什么时候每年春训不需要完成六亿人次的大迁徙,什么时候来到大城市变成不足1%人口比例的个体性迁徙,那些处在食物链顶端的大城市才会出现房价普遍下滑的可能性。

在这期间,会有很多经济学的理论为房价的爬坡提供理论支撑。而在它们背后所支撑的心理因素就是:人们依然希望代际间的流动,希望用各种尝试和努力去提升自己的阶层,改变自己的居住方位进而希望以此借力,改变更多。

当然了,以上都是建立在世界大格局不变、中国的大环境不变的前提下,一旦这两个因素改变,房价必然受到影响。不过,也只有在这个前提下讨论房价才有意义。毕竟如果极端的形势发生的话,不光房子,就是所有投资品都同样不可靠。

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